上海租金节后明显小涨

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春节过后，上海租赁市场逐渐结束冷清态势。节后上海租赁需求加快释放，成交量环比小幅增长，租金水平亦有所上浮。这一变化主要是季节性因素导致，从线上的挂牌数据来看，每年春节后租金都会有一个约2%的小涨幅，后续会慢慢回调，属于正常的季节性变化。

不过，尽管因为一些季节因素的影响造成波动，带来市场热度的小幅度提升，但房租上涨不会成为趋势，上海租赁市场总体仍将保持平稳。上海租赁市场实际上已经回归理性，需求端的动力已经没有前两年那么足。预计2019年上海的租赁市场将依然保持平衡发展态势，租金同样会保持相对稳定水平。

成交量高位运行，租金小幅上涨

从线上数据来看，2019年前3个月的租房需求量排名前三的是浦东、闵行、宝山，三个区域的房源需求量占据全市需求量的45%以上，从用户找房需求上升比例来看，3月1-10日环比2月同期也上涨了超过100%，显示出租赁市场热度回升明显。

整体而言，重点城市租金均价保持相对稳定，2月后半月大部分城市租赁市场回暖迹象明显。而2月25日-3月3日，20个重点城市租金均价为43.66元/平方米/月，环比上涨0.30%，涨幅达2019年以来最高点，春节后租房小高峰来临。其中，租金均价涨幅前三城市全部为一线城市，上海环比上涨1.47%，涨幅居首。而从均价看，深圳以97.27元/平方米/月的均价占据榜首，上海以87.59元/平方米/月紧随其后。

2月重点城市租金开始回暖，租金环比转正的城市在增加，且涨幅也在扩大，在监测的33个城市中，相比1月16个城市的租金环比负增长，2 月租金环比负增长的城市只有10个，剩下23个城市租金环比正增长。

2月上海租金较1月开始回暖。在数据样本中，相较1月有7个区域租金环比下跌，2 月只有虹口区和浦东新区出现租金环比下跌，分别为-1.00%、-3.51%，且普陀区和长宁区租金回暖最明显，分别为 3.08%和 2.75%。 

季节性因素影响大，“平稳”仍是关键词

对于上海租赁市场近期的回暖态势，与2月份的季节性因素有关。这一变化主要是季节性因素导致，从线上的挂牌数据来看，每年春节后租金都会有一个约2%的小涨幅，后续会慢慢回调，属于正常的季节性变化。

节后上海租金微涨属于正常现象：节后返城人员较多，每年如此，从没例外。如果旺季再不回暖，全年喝西北风算了。租赁市场的回暖一方面是季节效应，另一方面也是因为离职高峰期的到来，这个时候自然会带动租赁市场的波动和换房需求的增加。

尽管市场热度有所提升，短期内上海的租金并没有太大的上涨压力，房租上涨不会成为趋势。

值得注意的是，上海近年加强了租赁住房的建设和租赁市场的完善。仅2018年，上海全市就推出了租赁住房建设用地68宗、近200公顷；同年，新建和转化租赁房源21.2万套，新增代理经租房源14.6万套。而今年年初，上海市市长应勇透露，今年要继续新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。而上海市住房租赁工作推进小组办公室负责人冯钢花近日也公开表示，上海租赁住房将不设准入门槛，申请没有户籍、收入限制。

这类租赁住房入市之后，起到的作用主要是稳定租赁市场，“平稳”依然会是上海租赁市场接下来的关键词。上海租赁市场的最大特点是“国家队”规模显著，包括在漕河泾、张江、嘉定新城等区域都有不少优质纯租赁地块，这部分增量租赁房源的供给，可以有效满足众多白领人士的居住需求，对于稳定上海的租赁市场也起到重要作用。“预计2019年上海的租赁市场将依然保持平衡发展态势，租金同样会保持相对稳定水平。”