交易政策中最容易混淆的是什么？各个交易环节首套政策的区别。

一、契税

契税的套数政策是购房人家庭（夫妻及未成年子女）名下已有的住房全部算套数，没有任何可以不计套数的排除政策，比如婚前或限购令之前和父母共有的房产也要计算套数，包括商品房、动迁房、售后公房等，契税非首套税率为3%。家庭名下没有任何房产的，则契税为首套，新购房面积为90平米以下的，契税税率为1%，新购房面积为90平米以上的，契税税率为1.5%。若购房时多个家庭同时上产证的，契税可根据每个家庭各自首套非首套的情况各自按购房份额分别计算后相加。

二、房产税

房产税的套数政策只针对购房人为上海户籍家庭（夫妻及未成年子女），已有住房中夫妻双方已有住房中2011年1月28日前夫妻各自和自己父母共有的房产可以各自排除2套，排除后无其他房产的，可以算首套，房产税免征，若排除后家庭名下还有住房的，则算非首套，按照家庭人均面积计算，人均小于60平米的，房产税免征，人均超过60平米的，超出部分征收房产税。

非首套的房产税计算公式：（已有住房面积+新购住房面积——60*家庭人数）*0.7*0.4%（或0.6%），新购房单价小于43002元的税率为0.4%，达到43002元的税率为0.6%

三、限购令

限购令的套数政策区分购房人为上海户籍家庭还是外地户籍家庭。

上海户籍家庭（夫妻及未成年子女）夫妻双方已有住房中2011年1月28日前夫妻各自和自己父母共有的房产可以各自排除2套，其余全部算套数，算套数的住房最多1套才能再次买房。外地户籍家庭没有上述排除套房的政策，家庭名下已有房产全部算套数，家庭名下没有任何房产才能买房，否则被限购。

四、商业贷款

商贷的套数政策是购房人家庭（夫妻及未成年子女）已有住房中2011年1月31日前夫妻双方各自和自己父母共有的房产可以各自排除2套，排除后没有其他房产的，算首付，首付最低3成，贷款利率下浮10%（还需符合银行要求的其他条件，比如房龄、年龄、资质、收入和征信情况）。若排除后还有一套房产的，则算二套，购买普通住房首付最低5成，购买非普通住房首付最低7成，利率最低上浮10%。若排除后还有2套或以上的，则被限贷。

五、公积金贷款

公积金贷款的套数政策是购房人家庭（夫妻及未成年子女）已有住房中夫妻婚前各自和自己父母共有的房产各自排除1套，排除后没有其他房产的，算首套。若购买普通住房的，排除后还有1套已有住房的，算改善型首套。若购买非普通住房的，排除后还有1套已有住房的，算二套。排除后还有1套已有住房的，此已有住房人均面积必须小于35.5平米，否则限贷。排除后还有2套或以上已有住房的，直接限贷。

购买面积小于90平米的普通住房，首套的，首付最低2成，基准利率。其他首套或改善型首套的，首付最低3成，基准利率。二套的，最低首付6成，利率上浮10%。

注：

以上全部政策中，家庭名下已有房产情况均以《查询结果》为准，已有房产中有产证的或者购房合同已网签但未办产证的全部计算在内，但商业性房产不算（商铺、办公楼、厂房、车位、储藏室等）。