沪上老洋房求购需求量逐渐攀升 均价5万变10万

一、沪上老洋房求购需求量逐渐攀升 均价5万变10万

       近期，沪上老洋房求购需求量逐渐攀升。业内分析，受股市利好影响，股市资金流入老洋房市场，上海花园洋房的交易步伐正在加快。

       沪上可交易老洋房不超百套

       上海老洋房是指解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式、别墅式住宅。在上海,老洋房已不是商品，更像是一个精神家园。走进老洋房如同阅读一本尘封已久的书，泛黄的书页透出浓重的历史气息。

       1843年，根据《南京条约》和《五口通商章程》的规定，上海正式开埠。从此中外贸易中心逐渐从广州移到上海。外国商品和外资纷纷涌进长江门户，开设行栈、设立码头、划定租界、开办银行，上海花园洋房的历史由此拉开。据研究资料表明，此时的花园洋房讲究排场，多以砖石承重，仿早期欧式建筑，并拥有数公顷大花园。这一时期的代表建筑有丁香花园。第一次世界大战爆发后，上海的花园洋房沿南京路和淮海中路干道自东向西分布，建筑风格趋向多元化，并开始走享乐路线，这阶段代表建筑有太原别墅。太平洋战争爆发后，上海大部分租界遭遇日侵，花园洋房数量减少并鲜见斥巨资兴建的别墅。此时洋房建筑风格加入现代元素，其中以姚乃炽住宅为代表性建筑。

       有关数据显示，目前上海的老洋房数量在4000-5000套，其中产权明晰、可正常交易的老洋房不足百套。

       目前上海存世的花园洋房60%分布在徐汇区，15%分布在静安区，10%分布在长宁区，10%分布在黄浦区，另外在虹口、闸北、杨浦等区也有少量分布。从路段而言，上海老洋房主要集中于太原路、湖南路、武康路、华山路、巨鹿路、长乐路、思南路、南昌路、愚园路沿线。

       十年 洋房均价从5万变10万

       5月的上海，梧桐枝叶开始繁茂，东起重庆路，西至华山路，北至延安路南至肇家浜路，洋房、绿阴、斑驳疏影，在老上海区域内肆意组合。静谧、无争是它留给“外人”的印象，老洋房的传奇往事才是令人心向往之的秘密，也许某个花园、某个角落，就承载着上海滩的一段江湖梦。

       不论是因白崇禧、白先勇父子居住过而名噪海上的“白公馆”，还是每间房间都以一位诺贝尔和平奖得主名字命名的“和平官邸”；亦或是与巨富李经迈有千丝万缕关系的，沪上最美花园洋房“丁香花园”，提起他们的峥嵘往昔，周洲都如数家珍。

       老洋房在过去的岁月里，可以说是身份、地位与财富的象征。每一栋老洋房都有不可复刻的记忆，正因如此老洋房成为市场的宠儿。其实，老洋房允许在市场上销售的时间并不长。1998年，老洋房交易才真正开始，最近十年时间才逐步活跃起来。

       2005年，周洲开始从事中介洋房销售工作，十年来见证着上海老洋房价格的变化。“随着老洋房的日益稀缺，以及‘限墅令’的影响，老洋房的价格也在水涨船高，平均每两年洋房均价上涨3万元/平方米左右。今年，老洋房的成交均价更是高达在18万-30万元/平方米。”周洲介绍道：“2005年老洋房均价在5万-6万元/平方米，2007年时均价在8万-9万元/平方米，2009年均价在10万-12万元/平方米，2011年在12万-15万元/平方米……”

       错过三天等了四年

       周洲认为老洋房最重要的价值在于地段。老洋房的择居标准更注重花园的大小与环境的清幽与否，如果还能兼顾现代生活的便利，如停车方便，道路宽敞等，更是好上加好。目前，在上海具备以上择居条件的路段有湖南路、兴国路、复兴西路、安福路，其中品质较好的老洋房有卫乐园、上方花园、湖南路20弄等。

       回顾上海老洋房内主人的变迁，解放前建造的老洋房多为殖民统治者、商业巨头等所拥有；解放后，绝大多数老洋房由政府在不同时期分配给普通居民用来居住。上世纪80年代上海开始实行“私房落证”政策，只要有地契等房屋证明可要求国家归还房屋。但由于年代久远以及洋房产权混杂，家庭成员财产分配不均等诸多问题，上海老洋房交易变成一个复杂的过程。加之老洋房客户群的主观需求特殊，老洋房的成交量并不高。据周洲介绍，平均一年整个市场也仅成交两套，且洋房的成交周期一般可长达3年。

       2009年一位外地知名企业家联系上周洲，表示想购买一套能彰显身份的老洋房。周洲推荐了一套愚园路原茶叶大王的府邸，客户十分满意，但并没有当即决定购买，三天后老洋房便被其他客户购买。此后，周洲陪客户看了不下百套洋房，均不满意，直到2012年才终于等来永嘉路一套老洋房。但受限购及贷款问题的影响，直到2013年才完成交易。整个过程持续了4年。

       “买洋房就像谈恋爱”

       “买洋房就像谈恋爱”，选择购买洋房的客户更注重与洋房在感觉上契合，价格并非最主要的参考因素。一个月前傅宇立成交一套价值6000万元的老洋房，占地500平方米，花园面积达300平方米，房屋面积300平方米，买家是金融界人士赵女士。傅宇立曾向赵女士推荐一套总价达三亿元的老洋房，但由于宅邸过大，内饰太过富贵赵女士认为与自己的脾性不符。辗转多处，傅宇立最终在乌鲁木齐南路为赵女士觅得一处娴静雅致的小洋房，赵女士初见洋房便心生“温馨”之感，当即决定购买。据了解，赵女士之所以购买洋房是为股市淘金后作保值投资。打算5年后再将洋房出售，傅宇立预计届时这套洋房的价值可观。

       老洋房由于其稀缺性，一直备受投资者的关注，因此价格也一路走高。以淮海西路某别墅为例，2002年被一买家以370万元购入，2003年时以750万元卖出，第三次挂牌时价格更是突破1000万元。据了解，在2002-2004年期间，上海老洋房市场的投资者主要是国内投资客，因此房源在市场上流通的速度比较快。而从2004年开始，购买上海的老洋房的更多是境外买家，70%的买家出于自住性需求或者收藏爱好，因此转手的周期变长。

二、盘点5月沪上房企大事件 万人来抢小三房

       2015年5月，申城房地产市场发生了哪些大事件，你知道吗？这个红五月开发商一点没闲着：万人抢首付、专家被“调戏”，还有难得一见的“秒杀盘”……房企圈子的猛料此起彼伏，绝对是你放唱罢我登场的节奏，下面就来数数本月我们一起围观过的头条：

       热点一：众筹神话再现 支付突破万人大关抢小三房

       “15元赢30万”，某房产再演众筹买房传奇。活动启动第50天，众筹参与人数达到10057人次。5月30日，最终大奖即将揭晓，参与网友均能获得总价值超过15元的礼品和爱心早餐。

       今年以来，房产市场的调整和波动，迫使开发商花更多的精力放在挖掘潜在客源上，继去年“11元抢小爱”成功举办后，天和前滩时代(楼盘资料 图库)与某房产再次启动互联网众筹，特别提出“15元赢30万圆三房梦”的主题，近零投入、高回报的参与方式让利于网友，并希望透过此次活动让更多人了解众筹这一买房新玩法。

       “对购房者而言，房产众筹可以用小额的成本获得大额的不动产；对于开发商而已，房产众筹可以是一种很好的营销手段，对楼盘销售产生直接作用。” 同策咨询研究总监张宏伟评论道。 

       热点二：吴晓波开课谈转型 90后美女现场送姨妈巾示爱

       5月16日下午13时许，一场主题为蓝狮子莱蒙读书会“2015企业将何去何从”现场演讲在莱蒙中央公寓项目现场激情上演，著名财经作家、“蓝狮子”财经图书出版人吴晓波亲自登台“献艺”，与到场的其他嘉宾进行了精彩绝伦的思想交锋。

       讲到中国制造的信任危机时，吴晓波戏言：“当今国人买奢侈品甚至买马桶大米等，不惜坐飞机出国重金购买，殊不知这些所谓的国外产品，往往都是由中国制造的，这是一个很不合理的现象。”听到这里，90后美女主持也hold不住了，当场献上卫生巾以表对吴晓波的支持。这款卫生巾是纯属国产卫生巾，但采用日本原料、包装很像日本货。这一幕瞬间点燃了现场气氛，将整个活动推向了高潮。

       热点三：上海惊现“时光盘” 200套房源3小时卖掉九成

       5月17日上午，北上海唯一180万方的大盘——经纬学府阳光家园(楼盘资料 图库)二期重磅加推，推出200套房源，折后均价24500元/平米。开盘当天有近300逾组客户前来选房，售楼中心内人头攒动，经过3小时的选房，去化就达到了9成。，央行再度降息后，很多购房者乘此机会入市买房。

       评析
       如今“全民营销”、“房产众筹”等花样繁多的房产电商新模式，房产电商由饱受争议的“噱头”到高市场接受度的营销手段，只用了短短的3年时间。在我们感叹其高速发展之余，不得不承认这一切的“不可思议”是互联网精神引发的巨大变革。总之，一切商业模式的改变或者升级，均来源于营销观念的转变，是行业发展的一种历史必然。

三、理财资金应多方配置 房产宜作长期投资

        犹如推倒了多米诺骨牌，全球各大央行最近开启了货币宽松的模式，掀起一波降息狂潮。继3月1日降息后，中国央行宣布自5月11日起再度下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

       降息后，各方有何反映？老百姓忙着寻找比银行储蓄收益更高的投资方向——买房、炒股、理财产品，不亦乐乎。究竟哪种投资方向才最能保值？现行经济环境下如何投资才既有收益又安全？什么类型的房子最有投资价值？本期楼市会客厅邀理财周刊金融研究中心副主任邢力，某地产研究咨询部经理与资深网友共同探讨。

       卢文曦：目前为最佳购房时机 未来房价将呈平稳增长

       “不要把所有的资金投到一个地方，这样相对来说风险比较大，股票、理财产品、基金都是不错的选择。”

       “现在投资房产有两种形式，一种是住宅，另外一种就是商业用房，建议资本比较少的投资客投资商业房。”

       “这几年，房子已经脱离了房价高速增长的情况，未来几年，房价可能呈现比较平稳的增长。”

       当前中国经济下行的压力比较大，一方面通过降息促进市场的经济活力，另一方面通过降准释放货币的流动性，降低社会的融资成本，鼓励人们进行实体投资。只有通过降低社会融资成本来促进投资，让资金活动起来，才能保证投资的保值性。另外，降息这一举措对开发商来说，可以降低融资成本；而对购房者来说，购房者可以享受到降息带来的实际支付房款的减少，在一定程度上缓解了购房者的经济压力。

       普通百姓如果想要投资，可以把投资方向定在股票、理财产品、基金范围内，但千万不要把资金投到一个地方，这样相对来说风险比较大。另外，对于人们卖房炒股的做法不太推崇，因为股市风险高，很可能出现满仓踏空的现象。从政策推动 的市场来看，目前是购房的最佳时间窗口，买轨交房是最稳妥的做法。目前情况看来，房子已经脱离了房价高速增长的情况，未来几年，房价可能呈现比较平稳的增长。

       邢力：卖股炒房还是卖房炒股？ 建议：市中心房别卖

       “现在的房价未来十年，每年8%还是很容易获得这样的涨幅，加上租金收益10%是可以达到的。”

       “股票和房地产这两个商品投资品的属性，股票目前的投资属性非常典型的投资属性，没有人说拿股票当钱花，买股票就是投资，但是房地产不一样，房地产天然就是有双重属性，同时有居住属性和投资属性。”

       目前情况下，是该卖掉多余的房子投向股市，还是从股市抽身筹钱购房？这成了近期萦绕在许多人心中的一大纠结和困惑。股票是带有投资属性的，而大部分人买房是刚性需求，从本质上不同。目前看，房子的投资收益很难超过短期股市的投资收益。

       现在的房价未来十年，还是很容易获得每年8%的涨幅，加上租金收益10%是可以达到的。而股市并不能保证能有这样的收益。尤其如果是上海市中心的房子，未来升值空间更大，这种情况下，卖房炒股一定是不理智的。

四、沪调整学区房对口入学年限后 囤学区房有风险

       5月23日、24日是全市公办小学报名日。今年，本市首次启用“上海市义务教育入学报名系统”，不少区县还有新动作，如规定“本区每户地址5年内只享有一次同校对口入学机会”等。一房5年只招一人的新规，让通过购买“学区房”择校风险或将增大。

       囤房提前，家长择校意愿强

       5年只招一名学生，让“学区房”又成话题。最近，一些年轻家长在微信群内讨论：按照现在政策，如果今后要为孩子选一所热门小学，是否要先下手囤一套“学区房”？

        家住浦东三林的洪小姐，儿子才17个月大。她在黄浦区上班，最近她正考虑是否将现有住房置换到西藏南路附近，早早买好学区房。洪小姐说，政策收紧，购买“学区房”似乎越早越稳妥，让儿子从幼儿园到小学、初中一路无忧。记者发现，持有类似想法的家长不少见，连一些刚怀孕的夫妻，也在早早打算“囤”套学区房。

       做父母的都想为自己的孩子选一所优质学校。据最近市民信箱“市民云”平台发起的升学调查显示，1286名受访市民中的59%明确表示仍想“择校”。对于“通过什么方式择校”，其中47%受访者选择买学区房。

       生源集中，学区房并不保险

       早早买好“学区房”，真的就保险了？

       张先生的孩子今年将读小学一年级，他看中了一所还不错的公办小学，于是在学校附近购买了一套老公房。但孩子迁入户口年限未满，根据排序细则，不够优先对口入学报名条件。记者发现，类似张先生这样被“拦”在外的家长不少。

       热炒“学区房”，导致部分热门小学对口适龄儿童生源“水涨船高”，结果是名校的教育资源过度使用，学校不堪重负，无奈之下，一些学校只能出台限制措施。

       三年前，杨浦区打虎山路一小一年级新生只招5个班，今年招收扩至8个班。“即便8个班，仍然满足不了需求。”特级校长、打一小学校长卞松泉说，学校目前人户一致的对口生源数已超过计划数。这意味着学校要在人户一致的基础上再出台限定条件，如户口迁入年限长短等。择校的不确定因素大大增加。

        均衡资源，办好家门口学校

       “学区房”概念在一定程度上冲击了房地产市场，更给各区县准确预测学生的区域分布和均衡配置义务教育资源造成了困扰。

       发达国家也有“学区房”概念，为抑制炒作“学区房”，对“学区房”征收更高地税。上海目前正在力推学区化集团化办学，如何实现“让每一所家门口的学校都优质”，家长不再为“学区房”所扰？市教科院普教所所长汤林春表示，上海义务教育已处在优质均衡发展阶段，目前主要矛盾是老百姓对优质教育资源需求的空前高涨与优质教育资源相对不足，所以关键要进一步增加优质教育资源，办好老百姓家门口的学校。在推进学区化集团化办学过程中，通过“抱团”发展，增强相对薄弱学校的自身“造血”功能，使之尽快优质化。

       市新优质学校研究所所长胡兴宏认为，办好老百姓家门口的每一所学校，首先要从政府对学校的导向、评价的转变开始。评判学校不能只追求分数，应从多方面、多角度的综合评价指标体系考察，尽可能满足学生发展需要。

五、楼市再次复苏 买房时机到了吗

       2015年5月，楼市再度风起云涌。

       “3·30”新政之后的降息迅速点燃了市场成交量，楼市在沉寂一年多之后迎来复苏。量升之后的价涨成为了市场的关注焦点，“不出手买房将再后悔”成为了不少购房者的心声。

       今年楼市的回暖行情已经出现。从政府层面而言，“3·30”新政、三次降息、两次降准以及地方政府不断出台的救市政策，在出口受阻的情况下，作为投资和消费的直接拉动力，房地产业起着至关重要的作用。从市场层面看，成交量稳步提升，各大项目库存下降明显，房价已然蠢蠢欲动。从企业层面分析，在经历了一季度业绩的下滑后，从二季度起开发商推盘力度和营销力度不断加强，如恒大的无理由退房以及碧桂园的“0行动”。因此业内人士判断，在6月30日各大房企半年报发布前，还将是房价平稳的窗口期，下半年房价上涨将是大势所趋，因此二季度将是最佳出手时机。

六、公积金利率应声下调 上海二手房行情为何看涨

       随着央行降息、住房公积金贷款利率下调等利好政策的出台，5月下旬的上海楼市似乎也将延续4月“量价齐升”的态势。

       德佑数据显示，上海4月二手房成交3.6万套。新政之下，成交冲高，而成交均价也出现明显上升，4月环比上涨5.2%。分析人士指出，虽说5月才是传统的成交旺季，但由于近期密集出台的楼市新政效应，购房需求被提前释放，最终整个4月成交量超过了120万平方米。
而另一方面，随着央行降息、住房公积金贷款利率下调等利好政策的出台，5月下旬的上海楼市似乎也将“暖意融融”。

       二手房量价齐升

       因为楼市传统旺季的到来，外加新政频出对上海二手房市场有较大的刺激，4月全市二手房成交量突破3.6万套大关，创造了全市二手房市场月度成交的历史次高点。上海二手房房成交历史最高点在2013年，在“国五条”刺激下，当年3月份成交69640套。虽然无法与“国五条”那次相比，但今年3、4月份对楼市的刺激作用极为显着。

       进入5月后，这样的态势得到了延续，德佑链家表示，以该机构的成交情况来看，5月上旬的二手房成交量相较4月上旬上涨了三成左右。自4月中下旬以来，新政后的市场逐渐进入了成熟期，尽管上门客相比新政初期有所减少，但客户的咨询、试探甚至盲目入市的成分降低，诚意度更高。

       不单单是“跑量”，4月沪楼市的房价也出现了明显的上行，上海中原地产研究咨询部数据显示，4月上海二手房成交均价24149元/平方米，环比上涨5.2%。中原地产研究部研究员卢文曦表示，4月二手房价出现明显上行，主要是受成交结构的影响，4月每平方米单价在3万~6万元、6万~10万元的成交比重相比3月出现较大的上浮。

       改善项目表现优异

       从成交结构当中还可以发现，中高价位的房源成交比重上升，明显拉升了4月的成交均价。业内分析人士表示，上海购买力强劲，对于中高端产品的购买欲和需求潜力较大，虽然刚需仍旧占据成交的最大比重，但上海中高端以及改善需求潜力也很大。

       从5月4~10日的成交情况来看，成交面积排名前10的楼盘中，均价在3万元/平方米以上项目占成交面积的55.1%，且前三甲成交均价均超过3万元/平方米，改善项目成近期交易主力军，成交均价因此呈现连续小幅上扬态势。

      上海二手房指数办公室认为，4月特征表现为：超过市场预期政策效应显着；挂牌量持续减少7个月后止跌反弹；一、二手房间价格制约显现；尽管银行执行二套房首付40%尚不普遍，但改善客继续成为交易主角，改善需求包括首置改善、置换改善、多次改善甚至深度改善等。

       据分析，央行与财政部等合理推出的房产新政，使得改善型需求成为房地产政策最大的受益方。由于首付、贷款、房价等多方面因素的制约，使得改善购房者入市意愿一直无法得到释放和转换，而此次一系列政策组合拳将有利于改善型住房需求的释放。

七、上海大宁地王姊妹地块开始挂牌报价 起价69.32亿

       5月21日，据上海市规划和国土资源管理局信息显示，于4月23日同时进行预申请的三宗起价约达144亿元的地块，其中两幅地块将于5月22日09:30开始挂牌报价，挂牌截止及现场竞价时间为6月3日13:30。

       具体为，起价约达69.32亿元的闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，截止发稿，已有10位申请人领取申请书。起始价达15.87亿元的宝山区大场镇W121301单元38-02地块，已有25位申请人领取申请书。

       但起价达58.52亿元(保证金12亿元)的闸北区上海火车站北广场以北地块，未查阅到相关申请书领取信息及竞价时间告示。

       据资料介绍，上述起价最高的闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，东至规划云照路，四至范围西至万荣路，四至范围南至汶水路，四至范围北至规划云飞路。土地用途为住办，出让面积87197.2平方米，容积率2.65，挂牌起始价高达69.32亿元，起始楼板价为30000元每平方米。

       该地块在出让条件中，明确要求配建不低于总建筑规模15%的人才公寓，共21740平方米，由受让人用于租赁，不得擅自销售。根据出让合同，地块住宅规模要求占比83-85%，办公规模占比15-17%。

       值得注意的是，大宁板块成为房地产的热门区域，3月20日，华润华发联合体以70.5亿元的高价竞得上海市闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，刷新年内纪录。而此次推出的闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块正是上述地块的姊妹地块。

       同时，距离地块东南侧不远处，为上海2014年总价地王项目大宁金茂府，该项目目前售价7万元/平方米。

       此外，宝山区大场镇W121301单元38-02地块，该地为纯宅地。地块东至文海南路，南至走马塘路，西至汇丰路，北至大祁路，出让面积58778.7平方米，容积率2.2，起始总价15.87亿，据测算起始楼板价为12273元每平方米。

       而闸北区上海火车站北广场以北地块，位于闸北区天目西路街道，分三个子地块，土地用途为商住办文综合用地，地块总面积98773.7平方米，出让面积77273.7平方米。整个项目地上总建筑面积不超过326210.7平方米，地下商业建筑面积不超过24000平方米。