房价回暖会怎样影响房地产信托？
一、房价回暖会怎样影响房地产信托？
5月18日国家统计局发布了《2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。报告显示，与3月份相比，70个大中城市中，4月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为1.8%，最低为下降0.7%。其中北、上、广、深等一线城市房价上涨最为明显，四个城市的4月新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降10.3%。
对比此前数月，房价下跌的城市数量不断减少，而房价上涨的城市数量则持续增加。在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份一线城市房价全面反弹，成交量也比较可观。
对于房价上涨对房地产信托市场的影响，“二者这会有一定的相关性，但是房地产信托目前依然存在风险。一线城市房价上涨明显的同时，有市场需求和政策扶持，会有一定的缓冲。但是三四线城市房产压力依然很大，再加上今年房地产信托项目到期的规模比较大，存在不少兑付压力，所以目前房地产信托回暖的可能性不大，仍将处于低迷的阶段。”用益信托研究员帅国让在接受《证券日报》记者在采访时表示，“在这种背景下，部分信托公司的房地产信托业务逆势增长，应该是在项目选择上有更严格更深刻的要求，如有需求房地产信托市场便会有上升的空间。”
二、申城房屋买卖市场转暖 一成租客房东转入买卖市场
随着房屋买卖市场的转暖，部分房源和租客流向买卖市场，比例约占一成，买卖与租赁市场再现跷跷板效应。上海房屋租赁指数办公室认为，租赁需求经过几月持续释放后，后续需求减少，将步入传统淡季。
上海房屋租赁指数4月为1693点，租赁指数涨幅连续第二个月收窄。
高端仍一枝独秀
高端房保值增值效应显现，房东继续持有。房屋租赁指数系统所监测的50个高端市场板块中46个上涨，2个持平，2个下跌。高端市场成为涨幅唯一扩大的分市场，租赁指数上涨0.25%，涨幅较高的板块如长宁中山公园、静安寺均上涨0.41%，其次是陆家嘴、新华路板块。一些在CBD板块上班的租客往往选择就近寻租二室或三室，满足自身或家庭租房需求，其中年轻租客合租现象增多，租金水平一般在1.2万至1.5万元之间。部分区域房东提租3%至5%。郊区别墅板块及市区外围板块由于供应量大，租金转平甚至下降，如浦东唐镇持平，青浦徐泾下跌0.08%。
中端需求向外转移
抽样统计显示，一些租客选择离开内环内，同时一部分房东选择进入二手市场。租赁成交集中在内中环间区域，而郊区轨交沿线次之。这些区域看房客增加2至3成，挂牌房源出租期缩短，平均为1周，租金坚挺。如普陀万里、杨浦鞍山、闸北公园、长宁天山等，其中，最热门的二室租金一般在5000元至6000元不等。
中端市场租赁指数上涨0.28%，涨幅比上月缩小0.10个百分点。所监测的除金山、崇明以外的15个行政区全部上涨。市区涨幅较大的是闸北，普陀、杨浦随后，郊区涨幅较大的是松江、闵行。
郊区低端房源过剩
低端市场租客前几月入市较多，随着需求减少，租金涨幅趋缓，租赁指数上涨0.28%，涨幅缩小至三成。所监测的全部17个行政区县全部上涨，市区涨幅较郊区大，如静安、闸北、杨浦，郊区涨幅较大的松江、闵行、浦东。成交热门板块如杨浦黄兴公园、徐汇上海南站、长宁北新泾、浦东六里等。其中一些外地租客落实工作后开始入市租房，多为合租，租金水平在2500至3000元。
郊区一些房源供应过剩的板块，租金走平甚至下跌，如嘉定江桥新城、青浦朱家角、嘉定城区。
买卖与租赁跷跷板
上海房屋租赁指数办公室分析认为，在经过了前两个月租赁高峰后，除高端市场涨幅扩大，4月需求趋于平稳，而租赁需求主体的中、低端市场涨幅皆有不同程度回落，淡季特征渐现。二手房买卖市场的回暖，将进一步减少租赁挂牌房源的供应，供需矛盾或随着时间推移再次扩大。
三、沪二手房市场持续高热 浦东等区域现“竞价”现象
330新政以来，全市二手市场出现了显著的上升，4月更是突破了3.5万套大关，成为了历史次高点。而在全市整体市场上扬的行情下，不少板块的成交量都出现了显著的增加。例如浦东东城板块，在4月成交量达到97套，相当于3月成交量的2.2倍，其中，区域的主力楼盘上海绿城在4月一举成交了20套房源。
而进入5月后，这样的行情得到了延续，5月以来，某地产公司已经完成了11套上海绿城二手房源的交易。目前上海绿城的主力客群有两种，一种是从浦东相对外围的金桥、三林甚至周康等区域置换而来的购房者，营业税5改2的政策使得他们所居住的小区成交量大增，在新政后顺利将已有房源售出，从而置换了上海绿城房源，例如近期一位客户就将自己原有的一套三林房源以300万元售出，置换了一套600万元的上海绿城房源。而另一部分人群，则是婚房的购买者，由于新政后房价上涨的苗头，他们被迫将原本还要延迟的一两年的购房需求提前至现在。不过他们的担忧并不完全是杞人忧天，4月以来，部分房源出现了跳价的情况，例如一套原本报价770万元的上海绿城房源，近期引起了十余组客户的争夺，由此而导致了变相的“竞价”，最终房源为出价最高的客户以800万元的价格购得。
某地产总监表示：目前全市二手住宅的挂牌量已经从3中旬7.5万套左右的低谷，大幅回升至8.9万套的水平。但是同时也应该看到的是，新政以来的成交热潮客观上也消耗了不少价格相对较低的房源，而新增的房源往往借政策东风定了较高的价位，而因为新政刺激而大量涌入市场的客户也将不得不接受这样的价位。在国家统计局公布的4月70个大中城市房价数据中，上海二手住宅环比涨幅达到了0.6%，为近一年多最高的涨幅，新政的影响可以说是造成此结果的主要原因，并且这样的房价走势很可能在未来数月内得到延续。
四、专家：房产税基本是增税 影响百姓收入
房产税是要从个人平时的收入里面支出的,对老百姓的收入有很大影响。影响收入的话,消费可能就不行了,整个经济的饼也做不大。
最近,有关征收房产税的消息到处传。房产税是根据房产的市场价值进行征税。此税种具有稳定的特征,对于同样稳定的公共服务支出来说,是一个非常好的税种。而且,房产的价格和本地的公共服务质量密切相关,学区房价格高,因为学校服务好,地铁房价格高,也因为公共交通便利。很多国家的地方财政,基本都依靠房产税。
对中国来说,目前地方财政收入主要依靠土地出让金收入。在房地产快速发展时期,土地出让金收入是一个很好的收入来源。因为在这个时期,房地产迅速发展,房地产业迅速扩张,房地产价格迅速增值,政府通过土地出让金获得巨额财政收入,迅速发展的公共服务,也可以给新兴房地产业提供相关的公共服务配套。
在房地产迅速发展时期,地方政府不仅可以直接获得财政收入,还可以运用未来的收入获得贷款,从而进一步增加即期收入,快速提供城市基础设施、市容市貌建设等公共服务。一旦房地产业的发展处于低谷时期,土地财政收入就会处于下降时期。这时,要维持现有的公共服务支出规模,要为过去的融资提供还款的现金流,地方就需要有新的稳定收入源。因此,房地产税就成了一个比较适当的选择。
把房地产税当作一项政府新的收入来源,对政府来说是好事,但对业主来说,却是新的负担。业主的收入流来自即期收入,除非出租房子,如果自己住,房产本身是一个消费品,自己住的房产不产生即期收入。比如你买了一套房子,六百万,月收入是一万元,一年是十二万元,你得按照自己的收入交所得税、交各种保险,交掉了六万,只剩下六万,房地产税就是还要从你这剩下的六万里再拿出一部分交给国家。你的房子六百万,假定交1%的房产税,就要交六万,最后你就没钱生活了。对中国来说,这就是最大的问题。国外房产税税率一般是1%-3%。1%的房地产税在美国都是低的,他们一般交1.5%、2%的房产税。但是中国城市的房价相对较高,老百姓的收入又相对较低,其结果是,如果按照1%的低税率,老百姓交房产税也比较吃力。
所以,在这种情况下,房产税基本是增税,来解决一些地方政府的财源问题。过去地方政府靠卖土地,获得土地出让金,也可以理解为是过去的房产税,当然这是在买房子的时候一次性交的。它不是从个人即期收入里拿出来的,而是从储蓄里面和贷款里面拿出去的,或者通过其他各种各样的收入拿出去的钱,一次性交。在已经一次性交过房产税的情况下,现在要交真的房产税,等于是一次征过后再次征税。
在理论上,房产税依然是一个基于公共服务的重要税种,公共服务跟每个人的工资可能没什么关系,但是跟房地产价格有关系。一个地方公共服务搞得好,这个房价就贵,所以相当于物业费。从这个角度讲,谁有房子就交物业费,有三百平米房子就交三百块钱物业费,有二十平米的房子交二十块钱的物业费,很公平。
其实,各个地方的公园、博物馆、地铁、商场等设施,各种各样的免费和低价的公共服务,最后都折价折到房地产身上。所以,房地产税是让公共服务和个人挂钩的一个机制,就是受益者付费。但是在当前,没有在其他结构性减税的条件下提房地产税,实际上就是增税。要知道,没有改革治理结构的情况下要征房地产税是非常困难的,房产税是要从个人平时的收入里面支出的,对老百姓的收入有很大影响。影响收入的话,消费可能就不行了,整个经济的饼也做不大。
因此,征收房产税,不仅要考虑理论的依据和各国的经验,还要考虑中国自身征税历史和现在的税收结构和税负。现在来说,房产税不能简单地看作是政府的优质收入来源,更重要的是要让房产税有一个治理结构的配套。如果没有一个社会自主治理的结构的支持,房地产税无论是单纯的国家税种,或者国家和地方政府共享的税种,都不是很好的税种。若实施起来,总是会面临非常大的难题。
五、沪楼市红五月成交量或破120万方 创近5年新高
据数据显示，截至19日，5月上海市商品住宅成交量已经达到75.7万平方米，环比上涨23.1%，同比上涨130.3%。
而成交量按当前速度估算，将再次突破120万平方米，并有望反超4月，创下自2010年以来同期成交新高。
六、上海住房公积金网漏洞已排除 未发生信息泄漏
你以为万无一失的住房公积金网站，却有可能在黑客面前一览无余？昨天下午，有消息说国内最早也最知名的在线漏洞报告平台乌云网发现了“上海住房公积金网”存在高危害级别安全漏洞，黑客通过该漏洞可轻易获取大量单位和居民的用户信息，并能读取用户的短信交互内容。
昨天上午，市公积金管理中心相关负责人在接受记者采访时表示，十分重视这个信息，欢迎社会监督，公安等相关部门也第一时间介入。目前，这个漏洞隐患问题经过及时处置，已被排除，经市公积金中心排查，没有发生居民信息泄漏情况。根据事态发展，中心会及时公布信息，回应社会关切。
昨天，记者登录乌云网找到该漏洞的最新情况是：漏洞自5月14日由匿名白帽提交以来，已于昨天上午确认确有其事，目前已经交由国家互联网应急中心处理，处理结果将于7月3日公布。
乌云漏洞平台负责人孟卓表示，因为担心牵涉较大，此次上海住房公积金网的具体漏洞问题，还不能透露太多细节。
尽管目前尚在调查期并无最终结果，但据乌云漏洞报告平台此前在其官方微博上指出：平台自2011年开始就陆续接到如社会保障、公积金、医疗保险、医院体检等机构的大量安全报告，其安全保障确实不容乐观，有些甚至已经出现了泄露案例。
记者搜索乌云此前的漏洞纪录，发现以上海住房公积金网为例，早在去年1月就被举报有“登录口令弱”“用iPhone手机登录没有验证码”“密码输错没有失败次数限制”等一系列问题。此外，上海市民云信箱也在今年3月被曝其中文件可被任意下载，包括上海市养老保险公积金信息在内，甚至是服务器密码。
记者注意到，在上述漏洞事件中，有的是因为黑客攻击，也有的是因为更新和补漏不及时。据国家互联网应急中心此前公布的《2014互联网网络安全态势报告》显示：去年，政府机构和重要信息系统部门通报漏洞事件共9068起，较2013年增长3倍。值得一提的是，去年涉及重要行业和政府部门的高危漏洞事件增多，基础应用或通用软硬件漏洞风险凸显，漏洞威胁向传统领域泛化演进，并向新型智能设备领域延伸。
在国家信息中心原首席工程师宁家骏看来，漏洞的增长反映了两个问题。“一是原有信息系统的弱点和漏洞正在更多地被黑客们发现和利用；二是传统上对信息安全的技术保障和管理措施不太适应当前的新形势，使得被发现的漏洞明显增多。”伴随大数据、云计算、工业互联网等新名词日益落地，“安全”将成最基础也最有挑战性的问题，值得社会各方尤其是政府部门的重视。
七、二手房交易佣金降到1% 业内：中介价格战不可持续
互联网房地产中介凭借价格优势,成交量劲升,4月北京二手房经纪公司成交榜单中,搜房网、爱屋吉屋的网签量已杀入前十。面对“空降”的竞争对手,“老将”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,互联网基本上不能产生新的需求,价格战并不具备可持续性。
4月,去年年底开始布局并提出佣金0.5%的搜房网在北京二手房实现了196套签约,位居经纪公司成交排行榜第六;在北京开展二手房买卖业务才第二个月的爱屋吉屋,4月成交114套,排名第十。虽然与链家、我爱我家、中原等老牌中介公司相比成交套数并不算多,但是显然,互联网房产中介发展势头迅猛。就在不久前,互联网房地产中介Q房网也在北京大力布局,一下开张了近百家店铺。
面对互联网房地产中介的冲击,传统的房产中介也开始正面应对,如链家推出“丁丁租房”,宣布租房“零佣金”;我爱我家也借着公司15周年庆,推出“120平方米以上房源佣金1.5%”的策略。
不过,在我爱我家胡景晖眼里,价格战对于新进入房地产中介行业公司而言,确实是一个很好的切入点,但从财务模式上分析,价格战并不具备可持续性,“当二手房交易佣金降到只有1%左右的水平时,中介公司几乎是不可能盈利的,这些公司每签一单都会亏损上千元左右。”胡景晖坦言,互联网技术运用到传统的房地产行业是好事,在一定程度上能提高行业效率、降低成本,但“盲目地砸钱没有意义,也不是房地产中介行业的健康状态。烧钱降佣的模式与经纪公司其实是背离的,因为比拼的不是服务。”
对于房地产中介行业的未来,胡景晖介绍说,未来行业集中度会提升,服务和价格会呈现出差异化和个性化,“有可能比之前的佣金水平高,也有可能更低,这需要不断验证。”
